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　購入希望者が物件探索の依頼(申込)をし、媒介業者がこれを引き受ける行為は、法的には委任に準ずる行為(準委任)として民法の委任の規定が適用されます(民法第656条)。したがって、この段階で、媒介業者には物件探索の義務が生じることになります。

　しかし、依頼者としては、その媒介業者が探索してきた物件で必ずしも契約しなければならないという義務はありません。

　依頼者が途中で依頼を中止したり、他の地域の業者にも探索を依頼することはよくあります。したがって、依頼者が媒介業者に対し、特別の費用を要する行為を委託したり、他の業者には依頼しない旨の約束をした等の特別の事情がない限り、原則として媒介業者は依頼者に対しペナルティの請求をすることはできないとされています。

　媒介業者が依頼者の希望どおりの物件を見つけたにもかかわらず、依頼者が途中で依頼を断わるということになった場合には、法的なトラブルに発展する可能性が全くないとはいえません。

　そこで、そのようなトラブルを防止するために、少なくとも媒介業者が物件を探索し、依頼者がその物件を内覧したい、あるいはその物件の所有者等と購入に向けて話し合いをしたいと媒介業者に申し出た段階(いわゆる物件が特定した段階)で、媒介業者は、その依頼者との間で一定の法令で定められた事項を記載した書面により媒介契約を締結するよう義務付けられています。